Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Eylül 2026 enflasyon verileriyle birlikte, Ekim 2026 dönemi için uygulanacak yasal kira artış oranı netleşti. TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının %31,49 olarak açıklanmasıyla birlikte, Ekim 2026’da yenilenecek konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek azami kira artış oranı %31,49 olmuştur.
Ekim 2026 Kira Artış Oranı Nasıl Belirlendi?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira döneminde uygulanabilecek artış oranı, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
TÜİK tarafından açıklanan Eylül 2026 verilerine göre;
Aylık TÜFE artışı: %1,84
Yıllık TÜFE artışı: %29,73
On iki aylık ortalamalara göre TÜFE: %31,49
olarak gerçekleşmiştir. Kira artışında esas alınan oran yıllık enflasyon oranı değil, on iki aylık ortalamalara göre TÜFE oranıdır. Bu nedenle Ekim 2026’da kira sözleşmesi yenilenen kiracılar bakımından uygulanabilecek yasal üst sınır %31,49 olarak belirlenmiştir.
%25 Kira Artış Sınırı Devam Ediyor mu?
Hayır.
Konut kiralarında geçici olarak uygulanan %25 kira artış sınırı 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bu tarihten sonra konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artış oranı belirlenirken yeniden Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenen TÜFE sınırı uygulanmaktadır. Dolayısıyla Ekim 2026’da yenilenen kira sözleşmelerinde %25 sınırı değil, %31,49 oranındaki TÜFE on iki aylık ortalaması dikkate alınacaktır.
Ekim 2026 Kira Artışı Hesaplama Örneği
Mevcut aylık kira bedelinin 20.000 TL olduğunu varsayalım.
Mevcut kira bedeli: 20.000 TL
Ekim 2026 yasal artış oranı: %31,49
Artış tutarı: 6.298 TL
Yeni aylık kira bedeli: 26.298 TL
Başka bir örnekle mevcut kira bedeli 30.000 TL ise;
Artış tutarı: 9.447 TL
Yeni kira bedeli: 39.447 TL olacaktır.
Ev Sahibi %31,49’un Üzerinde Zam Yapabilir mi?
Kural olarak sözleşmede kararlaştırılan yıllık artış oranı TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını aşamaz. Örneğin kira sözleşmesinde yıllık artış oranının %50 olacağı belirtilmiş olsa dahi, Ekim 2026 bakımından uygulanabilecek artış oranı en fazla %31,49 olacaktır. Buna karşılık sözleşmede TÜFE oranından daha düşük bir artış oranı belirlenmişse kural olarak sözleşmede kararlaştırılan düşük oran uygulanır.
Beş Yılı Dolduran Kiracılarda Durum Farklı mı?
Kira ilişkisinin beş yılı aşması hâlinde yalnızca yıllık TÜFE artışı değil, kira tespit davası da gündeme gelebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kapsamında beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkeme; TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirleyebilir. Bu nedenle beş yılı geçen kira ilişkilerinde “her durumda yalnızca %31,49 artış yapılabilir” şeklinde bir değerlendirme doğru olmayabilir.
Kira Artış Oranı Hangi Tarihe Göre Belirlenir?
Kira artışında esas olan takvim yılı değil, kira sözleşmesinin yenilenme dönemidir. Örneğin kira sözleşmesi 15 Ekim tarihinde yenileniyorsa Ekim 2026 için açıklanan oran dikkate alınır. Sözleşmesi Eylül ayında yenilenen bir kiracı bakımından ise Eylül ayında geçerli olan oran uygulanır. Bu nedenle kira artışı hesaplanırken öncelikle sözleşmenin başlangıç ve yenilenme tarihinin doğru belirlenmesi gerekir.
Sonuç
TÜİK’in Eylül 2026 enflasyon verilerinin açıklanmasının ardından, Ekim 2026 kira artış oranı %31,49 olarak belirlenmiştir. Ekim ayında yenilenecek konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek artış oranı kural olarak bu oranı aşamaz. Ancak sözleşmedeki özel hükümler, kira ilişkisinin süresi, beş yıllık dönemin dolup dolmadığı ve kira tespit davası şartlarının oluşup oluşmadığı somut olay bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.