Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Ekim 2026 enflasyon verileriyle birlikte, Kasım 2026 dönemi için uygulanacak yasal kira artış oranı netleşti. TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının %31,23 olarak açıklanmasıyla birlikte, Kasım 2026’da yenilenecek konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek azami kira artış oranı %31,23 olmuştur.
Kasım 2026 Kira Artış Oranı Nasıl Belirlendi?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira döneminde uygulanabilecek artış oranı, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
TÜİK tarafından açıklanan Ekim 2026 verilerine göre;
- Aylık TÜFE artışı: %2,58
- Yıllık TÜFE artışı: %29,77
- On iki aylık ortalamalara göre TÜFE: %31,23
olarak gerçekleşmiştir. Kira artışında esas alınan oran yıllık enflasyon oranı değil, on iki aylık ortalamalara göre TÜFE oranıdır. Bu nedenle Kasım 2026’da kira sözleşmesi yenilenen kiracılar bakımından uygulanabilecek yasal üst sınır %31,23 olarak belirlenmiştir.
%25 Kira Artış Sınırı Devam Ediyor mu?
Hayır.
Konut kiralarında geçici olarak uygulanan %25 kira artış sınırı 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bu tarihten sonra konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artış oranı belirlenirken yeniden Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenen TÜFE sınırı uygulanmaktadır. Dolayısıyla Kasım 2026’da yenilenen kira sözleşmelerinde %25 sınırı değil, %31,23 oranındaki TÜFE on iki aylık ortalaması dikkate alınacaktır.
Kasım 2026 Kira Artışı Hesaplama Örneği
Mevcut aylık kira bedelinin 20.000 TL olduğunu varsayalım.
- Mevcut kira bedeli: 20.000 TL
- Kasım 2026 yasal artış oranı: %31,23
- Artış tutarı: 6.246 TL
- Yeni aylık kira bedeli: 26.246 TL
Başka bir örnekle mevcut kira bedeli 30.000 TL ise;
- Artış tutarı: 9.369 TL
- Yeni kira bedeli: 39.369 TL olacaktır.
Ev Sahibi %31,23’ün Üzerinde Zam Yapabilir mi?
Kural olarak sözleşmede kararlaştırılan yıllık artış oranı TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını aşamaz. Örneğin kira sözleşmesinde yıllık artış oranının %50 olacağı belirtilmiş olsa dahi, Kasım 2026 bakımından olağan yenileme döneminde uygulanabilecek artış oranı en fazla %31,23 olacaktır. Buna karşılık sözleşmede TÜFE oranından daha düşük bir artış oranı belirlenmişse kural olarak sözleşmede kararlaştırılan düşük oran uygulanır.
Bununla birlikte kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini gerektiren hâller ile taraflar arasındaki kira ilişkisinin süresi ayrıca değerlendirilmelidir.
Beş Yılı Dolduran Kiracılarda Durum Farklı mı?
Kira ilişkisinin beş yılı aşması hâlinde yalnızca yıllık TÜFE artışı değil, kira tespit davası da gündeme gelebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası kapsamında beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkeme; TÜFE oranını, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirleyebilir.
Bu nedenle beş yılı geçen kira ilişkilerinde “her durumda yalnızca %31,23 artış yapılabilir” şeklinde bir değerlendirme doğru olmayabilir. Kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinde düzenlenen dava açma ve bildirim süreleri de önem taşımaktadır.
Kira Artış Oranı Hangi Tarihe Göre Belirlenir?
Kira artışında esas olan takvim yılı değil, kira sözleşmesinin yenilenme dönemidir. Örneğin kira sözleşmesi 15 Kasım tarihinde yenileniyorsa Kasım 2026 için açıklanan %31,23 oranı dikkate alınır. Sözleşmesi Ekim ayında yenilenen bir kiracı bakımından ise Ekim ayında geçerli olan %31,49 oranı uygulanır.
Bu nedenle kira artışı hesaplanırken öncelikle sözleşmenin başlangıç ve yenilenme tarihinin doğru belirlenmesi gerekir.
Sonuç
TÜİK’in Ekim 2026 enflasyon verilerinin açıklanmasının ardından, Kasım 2026 kira artış oranı %31,23 olarak belirlenmiştir. Kasım ayında yenilenecek konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek olağan artış oranı kural olarak bu oranı aşamaz.
Ancak sözleşmedeki özel hükümler, kira ilişkisinin süresi, beş yıllık dönemin dolup dolmadığı ve kira tespit davası şartlarının oluşup oluşmadığı somut olay bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.