Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesi, yalnızca ev sahibinin kiracının taşınmazdan çıkmasını istemesiyle mümkün değildir. Türk Borçlar Kanunu, kiracının korunması amacıyla tahliye sebeplerini belirli şartlara bağlamıştır.
Bu nedenle kiracı hakkında tahliye süreci başlatılmadan önce hangi tahliye sebebine dayanılacağı, ihtar gönderilmesinin gerekip gerekmediği, dava açma süresi ve arabuluculuk şartı ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Uygulamada kiracı tahliyesi; kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, ihtiyaç, yeni malikin ihtiyacı, iki haklı ihtar, yeniden inşa ve imar, kiracının sözleşmeye aykırı davranışları ve kanunda düzenlenen diğer nedenlere dayanabilir.
Kira Sözleşmesinin Süresi Dolduğu İçin Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında en çok yanlış anlaşılan konulardan biri budur.
Örneğin bir yıllık kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi, kiraya verene tek başına kiracıyı tahliye etme hakkı vermez. Kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığı sürece sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır.
Kiraya veren ise yalnızca sözleşmenin süresi dolduğu gerekçesiyle sözleşmeyi sona erdiremez.
Bunun önemli istisnalarından biri on yıllık uzama süresidir. Kanunda öngörülen on yıllık uzama süresinin sona ermesinden sonra kiraya veren, takip eden uzama yıllarının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla ayrıca bir tahliye sebebi göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bu nedenle “kira kontratı bitti, kiracı çıkmak zorunda” şeklindeki genel yaklaşım hukuken doğru değildir.
1. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Kiracının en temel borçlarından biri kira bedelini zamanında ödemektir.
Kiracı muaccel hâle gelen kira bedelini veya ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri ödemezse kiraya veren yazılı bildirim yaparak borcun ödenmesi için süre verebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek ödeme süresi en az otuz gündür. Süre, yazılı bildirimin kiracıya tebliğini takip eden günden itibaren işlemeye başlar.
Kiracı verilen süre içerisinde borcu ödemezse kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın tahliyesi gündeme gelebilir.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, kira alacağının tahsili ile tahliye talebinin aynı hukuki yol olmadığıdır. Somut olayın özelliklerine göre icra takibi yoluyla veya dava yoluyla hareket edilmesi mümkündür.
2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Kiracı kira bedellerini sürekli geciktiriyor ancak ihtardan sonra ödeme yapıyorsa, her bir gecikme tek başına temerrüt nedeniyle tahliye sonucunu doğurmayabilir.
Bununla birlikte kiracının aynı kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebebiyet vermesi, ayrı bir tahliye nedenidir.
Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtarın aynı kira yılı içerisinde gerçekleşmesi gerekir.
Kiraya veren, ilgili kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açabilir.
Burada ihtarların gerçekten haklı olması önemlidir. Örneğin kira bedelinin ihtardan önce ödenmiş olması veya ihtarın yanlış bir döneme ilişkin gönderilmiş olması davanın sonucunu etkileyebilir.
3. Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye
Kiracı, kiralanan taşınmaz kendisine teslim edildikten sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse ve bu tarihte taşınmazı tahliye etmemişse kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir.
Geçerli bir tahliye taahhüdünün temel unsurlarından biri taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmasıdır.
Kira sözleşmesi yapılırken aynı anda alınan veya kiralananın tesliminden önce düzenlenen tahliye taahhütleri bu nedenle uyuşmazlık konusu olabilmektedir.
Taahhüt edilen tahliye tarihi geldiğinde kiracı taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içerisinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.
Tahliye taahhütnamesindeki imzanın, düzenleme tarihinin veya tahliye tarihinin inkâr edilmesi hâlinde uygulanacak hukuki yol somut duruma göre ayrıca belirlenmelidir.
4. Ev Sahibinin Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Kiraya verenin kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının gerçek bir konut ihtiyacı bulunması hâlinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Türk Borçlar Kanunu uyarınca ihtiyaç;
- kiraya verenin kendisi,
- eşi,
- altsoyu,
- üstsoyu,
- kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler
için söz konusu olabilir.
Ancak ihtiyaç iddiasının yalnızca ileri sürülmesi yeterli değildir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
Örneğin ev sahibinin kendisinin kirada oturması, mevcut konutundan çıkmak zorunda kalması veya çocuğunun bağımsız konut ihtiyacının doğması somut olayın şartlarına göre ihtiyaç iddiasını destekleyebilir.
Buna karşılık kiracıyı çıkarıp taşınmazı daha yüksek bedelle başka bir kişiye kiraya vermek amacıyla ileri sürülen göstermelik ihtiyaç iddiaları hukuken korunmaz.
5. İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
İhtiyaç nedeniyle tahliye yalnızca konutlar bakımından söz konusu değildir.
Kiraya veren, kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde de tahliye talep edebilir.
Burada da ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır.
Örneğin kişinin kendi mesleki faaliyetini kiralanan dükkânda yürütmek istemesi veya mevcut işyerinden ayrılmak zorunda olması somut olayın özelliklerine göre işyeri ihtiyacını ortaya koyabilir.
6. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Kiracılı bir taşınmazın satın alınması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik, kural olarak mevcut kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir.
Ancak yeni malikin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin taşınmaza gerçek bir konut veya işyeri ihtiyacı bulunuyorsa tahliye talep edilebilir.
Yeni malik, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren bir ay içerisinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, edinme tarihinden altı ay sonra dava açabilir.
Yeni malik ayrıca isterse kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
Bu davalarda taşınmazın satın alınma tarihi, ihtarnamenin tebliğ tarihi ve ihtiyacın niteliği önemlidir.
7. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye
Kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı şekilde onarılması, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu çalışmalar sırasında taşınmazın kullanılması mümkün değilse kiraya veren tahliye talep edebilir.
Her tadilat tahliye sebebi değildir.
Örneğin boya yapılması, küçük çaplı bakım veya kiracı taşınmazda kalmaya devam ederken gerçekleştirilebilecek basit onarımlar kural olarak bu kapsamda değerlendirilmez.
Yapılacak işlemin esaslı olması ve çalışma sırasında kiralananın kullanılmasının mümkün olmaması gerekir.
8. Kiracının Taşınmaza Zarar Vermesi veya Özensiz Kullanması
Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmakla yükümlüdür. Ayrıca aynı taşınmazda yaşayan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır.
Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması hâlinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak kiracıya aykırılığın giderilmesi için en az otuz günlük süre vererek yazılı ihtarda bulunmalıdır.
Kiracı davranışını düzeltmezse sözleşmenin feshi ve tahliye gündeme gelebilir.
Ancak kiracı kiralanana kasten ağır zarar veriyorsa, verilen sürenin herhangi bir sonuç doğurmayacağı açıksa veya kiracının davranışları kiraya veren ya da komşular açısından çekilmez hâle gelmişse bazı durumlarda önceden süre verilmeden de fesih mümkün olabilir.
9. Kiracının Komşuları Rahatsız Etmesi Tahliye Sebebi midir?
Kiracının komşularla yaşadığı her tartışma tahliye sebebi değildir.
Bununla birlikte sürekli ve ciddi gürültü yapılması, ortak alanların hukuka aykırı kullanılması, diğer sakinlere yönelik ağır rahatsızlıklar veya apartman yaşamını çekilmez hâle getiren davranışlar TBK kapsamında değerlendirilerek tahliye sebebi oluşturabilir.
Burada olayın sürekliliği, ağırlığı ve ispatlanabilirliği önem taşır.
Apartman yönetimi tutanakları, ihtarnameler, tanıklar ve gerektiğinde kolluk kayıtları bu tür uyuşmazlıklarda delil niteliği taşıyabilir.
10. Kiralananın İzinsiz Olarak Başkasına Devredilmesi veya Alt Kiraya Verilmesi
Kiracının taşınmazı üçüncü bir kişiye kullandırması veya alt kiraya vermesi her durumda serbest değildir.
Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiralananın kullanım hakkının sözleşmeye veya kanuna aykırı biçimde üçüncü kişiye devredilmesi kira sözleşmesine aykırılık oluşturabilir.
Ancak her olayda doğrudan tahliye sonucu doğduğu söylenemez. Kira sözleşmesinin içeriği, kiraya verenin yazılı rızası bulunup bulunmadığı ve fiili kullanım biçimi birlikte değerlendirilmelidir.
11. Kiracının veya Eşinin Başka Bir Konutunun Bulunması
Türk Borçlar Kanunu’nda daha az bilinen tahliye sebeplerinden biri de kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunmasıdır.
Ancak bu sebebe dayanılabilmesi için kiraya verenin kira sözleşmesi yapılırken bu konutun varlığını bilmiyor olması gerekir.
Şartların oluşması hâlinde kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açabilir.
12. On Yıllık Uzama Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmeler, kiracı tarafından sona erdirilmedikçe uzamaya devam eder.
Ancak kanun kiraya verene sınırsız bir uzama yükümlülüğü de getirmemiştir.
On yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra kiraya veren, takip eden her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak suretiyle herhangi bir özel tahliye sebebi göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
Buradaki on yıllık sürenin hesabı teknik olduğundan sözleşmenin ilk süresi ile uzama dönemlerinin birbirinden ayrılması gerekir.
Tahliye Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mudur?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda belirtilen istisnalar dışında dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.
Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar veya benzeri kira uyuşmazlıklarında doğrudan dava açılması yerine önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
Ancak İcra ve İflas Kanunu kapsamında kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin işlemler bu düzenlemenin istisnaları arasındadır.
Kiracı Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili mahkeme ise somut uyuşmazlığın niteliğine göre değerlendirilmelidir. Uygulamada kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi önemli yetki noktalarından biridir.
Tahliye Davalarında Süreler Neden Önemlidir?
Kiracı tahliye davalarının önemli bir bölümü haklı bir tahliye sebebi bulunmasına rağmen sürelere veya usule uyulmaması nedeniyle sorun yaşamaktadır.
Örneğin;
- tahliye taahhüdünde bir aylık başvuru süresi,
- iki haklı ihtarda kira yılının bitiminden sonraki bir aylık süre,
- yeni malikin bildirim süresi,
- ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında sözleşme bitimine bağlı süreler
ayrı ayrı önem taşır.
Bu nedenle tahliye sebebinin doğru belirlenmesi kadar işlemlerin doğru zamanda yapılması da önemlidir.
Kiracı Tahliyesinde İhtarname Zorunlu mudur?
Her tahliye sebebinde ihtarname zorunlu değildir.
Bazı tahliye sebeplerinde yazılı ihtar kanunun açık bir şartıdır. Bazı durumlarda ise ihtar dava açma süresinin uzamasını veya hakkın korunmasını sağlayabilir.
Bu nedenle “tahliye davasından önce mutlaka noter ihtarı gönderilmelidir” şeklinde genel bir kuraldan söz etmek doğru değildir.
İhtar gerekip gerekmediği dayanılan tahliye sebebine göre belirlenmelidir.
Ev Sahibi Kiracıyı Kendisi Çıkarabilir mi?
Hayır.
Kiracı taşınmazı gönüllü şekilde teslim etmediği sürece ev sahibinin kapı kilidini değiştirmesi, kiracının eşyalarını dışarı çıkarması veya elektrik, su ve doğalgaz gibi hizmetleri kestirerek kiracıyı taşınmazdan çıkmaya zorlaması hukuka aykırı sonuçlar doğurabilir.
Tahliye, kanuni prosedür izlenerek ve gerektiğinde mahkeme veya icra yoluyla gerçekleştirilmelidir.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Tahliye davalarının kesin olarak kaç ayda sonuçlanacağını söylemek mümkün değildir.
Mahkemenin iş yoğunluğu, davanın niteliği, tebligat işlemleri, tanık dinlenmesi, bilirkişi veya keşif gerekip gerekmediği ve tarafların kanun yollarına başvurması sürenin değişmesine neden olabilir.
Bu nedenle özellikle sürelere bağlı tahliye sebeplerinde sürecin geciktirilmeden başlatılması önemlidir.
Sonuç
Kiracının tahliyesi tek bir nedene veya tek bir prosedüre bağlı değildir. Kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, gerçek ve samimi ihtiyaç, yeni malikin ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, sözleşmeye aykırılık veya kanunda düzenlenen diğer sebepler farklı şartlara ve farklı sürelere tabidir.
Bu nedenle tahliye sürecine başlanmadan önce öncelikle hangi hukuki sebebe dayanılacağının doğru şekilde belirlenmesi, daha sonra o sebebe özgü ihtar, arabuluculuk ve dava sürelerinin takip edilmesi gerekir.
Yanlış tahliye sebebi seçilmesi veya kanunda öngörülen sürenin kaçırılması, esasen haklı olan bir tahliye talebinin dahi reddedilmesine neden olabilir.