Kiraya verilmiş bir taşınmazın sonradan başka bir kişi tarafından satın alınması hâlinde, yeni malik taşınmaza kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması durumunda kiracının tahliyesini talep edebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde düzenlenen bu tahliye sebebinde, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Sadece taşınmazın satın alınmış olması kiracının doğrudan tahliyesi için yeterli değildir.
Yeni Malik Kiracıyı Ne Zaman Tahliye Edebilir?
Yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak şartıyla, edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açabilir. Yeni malik ayrıca dilerse kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açmak suretiyle de tahliye talebinde bulunabilir. Bu nedenle taşınmazın edinme tarihi, kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri ile ihtarnamenin tebliğ tarihi tahliye davası bakımından önem taşımaktadır.
İhtiyacın Gerçek ve Samimi Olması Gerekir
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında mahkeme, malik tarafından ileri sürülen ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığını somut olayın özelliklerine göre değerlendirir. Yeni malikin kendisinin kirada oturması, mevcut konutunun tahliye edilmesi zorunluluğu, tahliye taahhüdü vermiş olması veya aynı bölgede kullanabileceği başka bir taşınmazının bulunmaması gibi hususlar ihtiyacın gerçekliğinin değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.
Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu mudur?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda belirtilen istisnalar dışında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu nedenle yeni malik ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması ve anlaşma sağlanamaması hâlinde son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir.
Yeni Malik Nedeniyle Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise somut olayın özelliklerine göre belirlenmekle birlikte, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi uygulamada temel yetki noktalarından biridir. Aşağıda, taşınmazı satın alan yeni malikin kendi konut ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliyesini talep ettiği örnek bir yeni malik ve ihtiyaç nedeniyle tahliye dava dilekçesi paylaşılmıştır. Örnek dilekçe genel bilgilendirme amacı taşımakta olup satın alma tarihi, ihtar süresi, kira sözleşmesinin yenilenme tarihi, ihtiyaç olgusu ve arabuluculuk süreci her somut olay bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.
Yeni Malik ve İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi Örneği
KÜÇÜKÇEKMECE NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ
SAYIN HAKİMLİĞİNE
DAVACI : T.C. Kimlik No:
Adresi: Başakşehir / İSTANBUL
VEKİLİ : Av. Abdul Samet DOĞRU
Adnan Kahveci Mah. Erata Cad. 11.Mahalle Sitesi A4 D:2 Beylikdüzü / İSTANBUL
DAVALI : T.C Kimlik No:
Adresi: Başakşehir İSTANBUL
DAVA DEĞERİ : 7.135-TL aylık kira olmak üzere Yıllık 85.620- TL
DAVA KONUSU : Kiralanan Yerin Yeni İktisap ve İhtiyaç Nedeniyle Davalının ” Başakşehir İSTANBUL ” adresindeki mecurdan boş ve anahtar teslim şekilinde tahliyesine karar verilmesi talebidir.
D A V A N E D E N L E R İ
Davalı, Başakşehir İSTANBUL adresinde bulunan taşınmazı, eski malik ile yapmış olduğu 01/01/2021 tarihli kira mukavelesi (EK-2) gereği, aylık 7.135- TL kira bedeli ile kiracı olarak kullanmaktadır.
Müvekkil söz konusu taşınmazı İstanbul Başakşehir Tapu Müdürlüğünün, .../.../2024 Tarih ve ...... yevmiye nolu işlemi (EK-3) ile eski malikten satın almış bulunmaktadır. (tapu belgesi işbu dilekçe ekinde sunulmuştur) Müvekkiller bu taşınmazı bizzat kendi yerleşmek amacıyla satın almıştır ve üzerine kayıtlı başka bir taşınmazı yoktur.
Müvekkil taşınmazı kendi ihtiyacı için kullanacağından, Bakırköy 62. Noterliğinin .../.../2024 Tarih ... Yevmiye numaralı ihtarnamesiyle (EK-1), TBK madde 351 gereğince davalıya kira süresinin bitim tarihi olan 01.01.2025 tarihine kadar süre vererek bu süre sonunda taşınmazı tahliye etmesini talep etmiştir. Bu ihtarname ile ''01.01.2025 tarihinde sona erecek kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini, kira dönemi sonu olan 01.01.2025 tarihinde taşınmazı tahliye ederek tarafımıza teslim etmenizi, aksi halde hakkınızda yeni iktisap ve ihtiyaç nedeni ile akdin feshi ile tahliye davası açacağımızı ve tüm giderlerin tarafınızdan talep edileceğini'' ihtar edilmiştir.
Müvekkillerimiz daha önce oturdukları adreste tam düzenlerini kurmuşken ev sahibinin baskısı doğrultusunda oturdukları evi tahliye etmek zorunda kalmışlardır. Daha sonra müvekkiller şuanda ikamet ettikleri adresi 10.11.2023 tarihinde kiralamışlardır. Ancak kira sözleşmesi imzalanırken ev sahibine en geç 15.02.2025 tarihinde çıkacaklarını vaad etmişlerdir. Söz konus tarihe kadar kendilerine kullanmak için ev satın alacaklarını ve 15.02.2025 tarihinde oturdukları mecuru tahliye edeceklerine dair TAAHHÜTNAME düzenlemişlerdir. Daha sonra müvekkiller 26.09.2024 tarihinde ihtiyaçları olması sebebiyle dava konusu taşınmazı satın almışlar akabinde yasal süresi içerisinde davalı tarafa ihtarname göndermişlerdir. Ancak davalı tarafın şifahen konuşmalarında ve yukarıda bahsetmiş olduğumuz ihtarnamenin kendisine tebliğ olmasından sonra evden çıkmayacağı iradesini açık bir şekilde ortaya koymuştur. Müvekkiller verdikleri Tahliye Taahhütnamesi tarihinde oturdukları mecuru tahliye etmek zorunda olup tahliye tehdidi altındadırlar.
Müvekkilin davaya konu taşınmazı satın alma amacı kendi gereksinim ve ihtiyaçlarını kapsamaktadır. İlgili kurumlardan celp edilecek belgelerle birlikte müvekkillerin aynı beldede başkaca taşınmazları olmadığı açık bir şekilde sübuta erecektir. Müvekkil şuanda oturdukları kiraya konu adreste 24.000-TL aylık kira ödemektedir. Yukarıda bahsetmiş olduğumuz üzere 15.02.2025 tarihinde tahliye taahhüdü vermiş olmaları sebebiyle tahliye tehdidi altında olmaları bir yana başka bir yerde kiraya geçmeleri halinde de almış oldukları kira bedeli başka bir evde oturmak için yeterli değildir. Buda müvekkillerimizin büyük ölçüde mağduriyet yaşamalarına sebep olacaktır. Sayın mahkemenizden müsaitlik durumuna göre en erken bir tarihe duruşma günü verilmesini saygılarımızla talep etmekteyiz.
Kanun gereğince davalıya verilen kira sözleşmesinin bitim tarihi olan süre 01/01/2025 Tarihinde dolmuş olmasına rağmen davalı konutu terk etmemektedir. Tarafımızca Küçükçekmece arabuluculuk merkezine 02.01.2025 tarihinde başvuruda bulunulmuş ve Küçükçekmece arabuluculuk bürosunun 2025/..... dosya numarası ile GÖRÜŞME SONUNDA ANLAŞAMAMA tutanağı düzenlenmiştir. Dilekçemiz ekinde tüm taraf ve arabulucu vekilin elektronik imzalı udf formatını saygı ile sunuyoruz. (EK-4)
Dava konusu taşınmaza müvekkillerin ihtiyacı olduğundan ve davalıya usulünce verilen yasal süre dolduğundan Mahkemenizce kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etme zarureti hasıl olmuştur.
HUKUKİ NEDENLER : TBK, HMK, İİK, TMK, Av. Kanunu ve sair yasal mevzuat.
DELİLLER : Karşı tarafın sunacağı delillere karşı delil sunma ve yeni oluşacak durumlara karşı delil sunma hakkımız saklı kalmak kaydıyla; 01/01/2021 Başlangıç Tarihli Kira Kontratı, İstanbul Başakşehir Tapu Müdürlüğünün, ….. yevmiye nolu işlemi (İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, …. Mah. …. Ada …. parsel) Tapu belgesi, Bakırköy 62. Noterliğinin …/…/2024 Tarih …. Yevmiye numaralı ihtarnamesi, 10.11.2023 Tarihli Müvekkillerin kira sözleşmesi ve 15.02.2025 tarihli tahliye taahhütnamesi, Küçükçekmece arabuluculuk bürosunun 2025/… arabuluculuk dosyası, Bilirkişi raporu (Gerekli Görüldüğü Takdirde), Keşif (Gerekli Görüldüğü Takdirde), Tanık ve Sair her türlü delail
Kira sözleşmeleri, Tahliye Taahhüdü, İhtarname ve tebliğ şerhi asılları daha sonra dosyaya ibraz edilecektir.
SONUÇ ve TALEP : Fazlaya ilişkin dava ve talep hakkımız saklı kalmak kaydıyla, arz edilen sebepler ve resen tespit buyrulacak hususlar karşısında;
1-) Davamızın KABULÜNE,
2-) Kiralanan Yerin Yeni İktisap ve İhtiyaç Nedeniyle Davalının ”Başakşehir İSTANBUL” adresindeki mecurdan boş ve anahtar teslim şekilinde TAHLİYESİNE,
3-) Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini davacı müvekkilim adına saygı ile arz ve talep ederim.
Davacı Vekili
Av. Abdul Samet DOĞRU
¸e-imzalıdır